Μια νέα, αναλυτική εικόνα για τη δομική ανισορροπία που επικρατεί στην ελληνική αγορά κατοικίας προσφέρουν τα επικαιροποιημένα στοιχεία από ανάλυση της Τράπεζας Πειραιώς, αναθεωρώντας προγενέστερες εκτιμήσεις. Η νέα προσέγγιση, η οποία αξιοποιεί τα πλέον πρόσφατα δεδομένα, καταδεικνύει ότι το διαθέσιμο απόθεμα κατοικιών για την κάλυψη της ζήτησης, πέραν των κύριων κατοικιών και αυτών που αξιοποιούνται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, παρουσίασε μείωση κατά 180.000 ακίνητα το 2021 σε σύγκριση με το 2011. Το έλλειμμα αυτό επιβεβαιώνει την έντονη πίεση που υφίσταται η αγορά.
Η αποτίμηση αποτελεί επικαιροποίηση μιας μελέτης του Ιανουαρίου του 2024, η οποία είχε καταλήξει στο συμπέρασμα μιας έλλειψης περίπου 212.000 κατοικιών. Το συμπέρασμα εκείνο είχε προκύψει συνδυάζοντας παράγοντες όπως ο περιορισμός της οικοδομικής δραστηριότητας, η αύξηση του αριθμού των νοικοκυριών και η εμφάνιση της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Ωστόσο, οι υπολογισμοί είχαν βασιστεί σε εκτιμήσεις για το συνολικό απόθεμα και όχι στα οριστικά, αναλυτικά δεδομένα που είναι πλέον διαθέσιμα για τις χρήσεις των ακινήτων.
Από την επεξεργασία των νέων, επίσημων στοιχείων προκύπτει ότι ο αριθμός των κύριων κατοικιών αυξήθηκε, φτάνοντας τα 4,3 εκατομμύρια το 2021 από 4,1 εκατομμύρια το 2011. Η μεταβολή αυτή άφησε ένα διαθέσιμο απόθεμα για άλλες χρήσεις της τάξεως των 2.278 χιλιάδων ακινήτων το 2021, έναντι 2.250 χιλιάδων το 2011. Στο πλαίσιο αυτό, παρατηρήθηκε σημαντική αύξηση στις εξοχικές κατοικίες, οι οποίες ανήλθαν σε 857.000 (από 730.000), καθώς και μια οριακή αύξηση στις δευτερεύουσες κατοικίες, που έφτασαν τις 627.000 (από 622.000).
Αντιθέτως, οι κατηγορίες που αφορούν την άμεσα διαθέσιμη προσφορά κατέγραψαν αισθητή συρρίκνωση. Οι κατοικίες που προσφέρονταν προς πώληση ή ενοικίαση μειώθηκαν σε 466.000 το 2021 από 543.000 που ήταν το 2011. Την ίδια στιγμή, οι κενές και αχρησιμοποίητες κατοικίες περιορίστηκαν σε 327.000 από 355.000. Στην εξίσωση προστίθεται και ο δυναμικός κλάδος των βραχυχρόνιων μισθώσεων, ο οποίος, σύμφωνα με τα στοιχεία του 2024, απορροφά από το συνολικό απόθεμα 208.000 ακίνητα, μειώνοντας περαιτέρω τον αριθμό των κατοικιών που θα μπορούσαν να διατεθούν για μακροχρόνια στέγαση.
Λαμβάνοντας υπόψη το σύνολο των παραπάνω δεδομένων, η καθαρή μείωση του πραγματικά διαθέσιμου αποθέματος διαμορφώνεται στις 180.000 κατοικίες. Με βάση τους σημερινούς ρυθμούς της οικοδομικής δραστηριότητας, η οποία παράγει περίπου 35.000 νέες κατοικίες ετησίως, η κάλυψη της συγκεκριμένης υστέρησης εκτιμάται ότι θα απαιτήσει μία πενταετία. Η πρόβλεψη αυτή τελεί υπό την προϋπόθεση ότι οι υπόλοιποι παράγοντες που επηρεάζουν την προσφορά και τη ζήτηση στην αγορά ακινήτων θα παραμείνουν σταθεροί (ceteris paribus) κατά το εξεταζόμενο διάστημα.
