Τη δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση ενοικίων στην Ευρωπαϊκή Ένωση κατέγραψε η Ελλάδα εντός του 2025, με τον ετήσιο ρυθμό ανόδου να διαμορφώνεται στο 10,1% σύμφωνα με τα επίσημα στοιχεία που δημοσιοποιήθηκαν εντός του τρέχοντος μηνός. Η συγκεκριμένη εξέλιξη τοποθετεί τη χώρα σε θέση οξείας στεγαστικής πίεσης, καθώς η άνοδος των τιμών υπολείπεται μόνο της αντίστοιχης επίδοσης της Κροατίας σε ευρωπαϊκό επίπεδο. Τα δεδομένα αυτά προκύπτουν από το νέο ενημερωτικό σημείωμα πολιτικής του Κέντρου Φιλελεύθερων Μελετών (ΚΕΦΙΜ) με τίτλο «Τιμές κατοικιών και ενοίκια στην Ελλάδα και την Ευρωπαϊκή Ένωση», το οποίο αναλύει τις τάσεις της αγοράς ακινήτων κατά την τελευταία εικοσαπενταετία.
Στο ευρωπαϊκό πλαίσιο της ΕΕ-27, οι τιμές των κατοικιών παρουσίασαν μέση αύξηση της τάξης του 5,5% ενώ τα ενοίκια κινήθηκαν ανοδικά κατά 3,2% κατά το τέταρτο τρίμηνο του 2025 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η Κροατία κατέλαβε την πρώτη θέση με αύξηση 17,6%, αφήνοντας την Ελλάδα στη δεύτερη θέση της σχετικής κατάταξης με διψήφιο ποσοστό μεταβολής. Η ανάλυση, η οποία βασίζεται σε στοιχεία της Eurostat και της Τράπεζας της Ελλάδος, επισημαίνει ότι η επιδείνωση της οικονομικής προσβασιμότητας στη στέγη συνεχίζεται με αμείωτο ρυθμό, καθώς οι τιμές αγοράς και τα μισθώματα αυξάνονται με ταχύτητα πολλαπλάσια των διαθέσιμων εισοδημάτων των πολιτών.
Δυσανάλογη επιβάρυνση των νοικοκυριών στην ελληνική πρωτεύουσα
Ιδιαίτερα ανησυχητική εμφανίζεται η κατάσταση στην Αθήνα, όπου το μέσο μηνιαίο ενοίκιο για ένα διαμέρισμα με ένα υπνοδωμάτιο ανήλθε στα 1.050 ευρώ το 2024, ποσό που αντιστοιχεί στο 70,2% του μέσου μηνιαίου μισθού. Η επιβάρυνση κλιμακώνεται για τις κατοικίες με δύο υπνοδωμάτια, όπου το μίσθωμα των 1.400 ευρώ απορροφά το 93,6% του μέσου εισοδήματος, καθιστώντας την αυτόνομη διαβίωση πρακτικά ανέφικτη για ένα άτομο. Οι τιμές αυτές συγκρίνονται ευθέως με τον μέσο όρο των πρωτευουσών της Ευρωπαϊκής Ένωσης, όπου το ενοίκιο για αντίστοιχα διαμέρισμα διαμορφώνεται στα 1.120 και 1.514 ευρώ αντιστοίχως, αναδεικνύοντας τη σύγκλιση των τιμών μίσθωσης παρά τις εισοδηματικές αποκλίσεις.
Η ρίζα του προβλήματος εντοπίζεται στη δραματική συμπίεση των ελληνικών μισθών σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη, καθώς ο μέσος μηνιαίος μισθός στην Αθήνα υπολογίζεται στα 1.496 ευρώ έναντι 3.317 ευρώ στον μέσο όρο της ΕΕ. Ενώ στις ευρωπαϊκές πρωτεύουσες το κόστος στέγασης για ένα διαμέρισμα δύο υπνοδωματίων απορροφά το 45,6% του εισοδήματος, στην ελληνική πρωτεύουσα το ποσοστό αυτό είναι υπερδιπλάσιο. Η στασιμότητα των αμοιβών σε συνδυασμό με τα ευρωπαϊκά επίπεδα των ενοικίων δημιουργεί συνθήκες οικονομικής ασφυξίας για τους νέους εργαζόμενους, τα ζευγάρια και τις νέες οικογένειες που δεν διαθέτουν ιδιόκτητη κατοικία στην Αττική.
Διαχρονική εξέλιξη των τιμών στην εγχώρια αγορά
Η πορεία της ελληνικής αγοράς ακινήτων κατά την τελευταία εικοσαπενταετία περιγράφει έναν πλήρη κύκλο έντονων διακυμάνσεων, ξεκινώντας με τον σχεδόν διπλασιασμό των τιμών την περίοδο 2000-2008 λόγω της πιστωτικής επέκτασης. Ακολούθησε η βαθιά υποχώρηση κατά τη διάρκεια της οικονομικής κρίσης, με τις τιμές στην Αθήνα να μειώνονται κατά 43% έως το 2017, προτού ξεκινήσει η τρέχουσα φάση της ταχείας ανάκαμψης. Από το 2017 έως το 2025, οι τιμές αγοράς στην πρωτεύουσα σημείωσαν άνοδο 86%, υπερβαίνοντας πλέον τα ιστορικά υψηλά επίπεδα του 2008, γεγονός που επιβεβαιώνει την πλήρη αποκατάσταση των αξιών σε ονομαστικούς όρους μέσα σε μία επταετία.
Παρά την πρόσφατη ανοδική τροχιά, ο δείκτης των ενοικίων στην Ελλάδα παραμένει σε πραγματικούς όρους χαμηλότερος από τα επίπεδα του 2011, όμως η αίσθηση της ακρίβειας είναι εντονότερη λόγω της απώλειας αγοραστικής δύναμης. Η ψαλίδα μεταξύ του ρυθμού αύξησης των ενοικίων και του γενικού πληθωρισμού ξεπέρασε τις επτά ποσοστιαίες μονάδες το 2025, σηματοδοτώντας μια βίαιη αναπροσαρμογή του κόστους διαβίωσης. Η ταχύτητα της τρέχουσας ανόδου, η οποία πέτυχε μέσα σε επτά έτη όσα η προηγούμενη περίοδος ανόδου σε μεγαλύτερο βάθος χρόνου, προκαλεί σοβαρές ανησυχίες για την ανθεκτικότητα των οικογενειακών προϋπολογισμών στα αστικά κέντρα.
Αιτίες της περιορισμένης προσφοράς στην αγορά ακινήτων
Η ανάλυση του ΚΕΦΙΜ αποδίδει την εκτίναξη των τιμών σε ένα σύνθετο μείγμα παραγόντων που περιλαμβάνει την αυξημένη ζήτηση λόγω τουρισμού και βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και την επίδραση του προγράμματος Golden Visa. Παράλληλα, η σχεδόν πλήρης παύση της οικοδομικής δραστηριότητας κατά τη δεκαετία της κρίσης οδήγησε σε σημαντική γήρανση του κτιριακού αποθέματος και σε έλλειψη νέων κατοικιών που θα μπορούσαν να εξισορροπήσουν την αγορά. Η ύπαρξη μεγάλου αριθμού κλειστών διαμερισμάτων και η διαρθρωτική αποδυνάμωση του κατασκευαστικού κλάδου περιόρισαν την ελαστικότητα της προσφοράς, αφήνοντας τη ζήτηση να πιέζει τις τιμές προς τα πάνω.
Ο πρόεδρος του ΚΕΦΙΜ, Νίκος Ρώμπαπας, σημείωσε ότι η στεγαστική κρίση επηρεάζει άμεσα την ποιότητα ζωής χιλιάδων νοικοκυριών και απαιτεί πολιτικές που θα ενισχύουν την προσφορά αντί για αναποτελεσματικά μέτρα. Ο ίδιος τόνισε ότι η αντιμετώπιση του ζητήματος προϋποθέτει τη στήριξη των ευάλωτων πολιτών χωρίς την υιοθέτηση πρακτικών όπως ο καθορισμός ανώτατων ορίων στα ενοίκια, που ιστορικά έχουν αποδειχθεί αναποτελεσματικές. Η εστίαση στην ενίσχυση της οικοδομικής δραστηριότητας και στην άρση των στρεβλώσεων της αγοράς θεωρείται επιβεβλημένη για την αποκατάσταση της ισορροπίας και τη διασφάλιση προσιτής στέγης για το σύνολο του πληθυσμού.
Ανάγκη για στοχευμένες παρεμβάσεις στην εγχώρια στέγαση
Οι προτάσεις πολιτικής που περιλαμβάνονται στη μελέτη εστιάζουν στην παροχή κινήτρων για τη διάθεση των κενών ακινήτων στην αγορά και στην ενεργειακή αναβάθμιση του υφιστάμενου κτιριακού αποθέματος. Η επιτάχυνση των διαδικασιών για την ανέγερση νέων κατοικιών και η διευκόλυνση της πρόσβασης σε χρηματοδότηση για τον κατασκευαστικό κλάδο αποτελούν κεντρικούς πυλώνες για τη σταθεροποίηση των τιμών σε μακροπρόθεσμο ορίζοντα. Η στεγαστική κρίση δεν αποτελεί πλέον μόνο ένα κοινωνικό πρόβλημα, αλλά εξελίσσεται σε κρίσιμο ζήτημα οικονομικής ανθεκτικότητας που επηρεάζει την κινητικότητα των εργαζομένων και τη συνολική λειτουργία της εθνικής οικονομίας στην Ελλάδα.
