Η ζήτηση στην ελληνική αγορά ακινήτων στρέφεται σε σύγχρονα κτίρια υψηλότερων προδιαγραφών, με την ποιότητα και τη βιωσιμότητα να αποκτούν μεγαλύτερο βάρος, σύμφωνα με νέα μελέτη της PwC Ελλάδας. Η εταιρεία εκτιμά ότι η αγορά περνά από την ανάπτυξη που στηρίχθηκε στην οικονομική ανάκαμψη σε πιο ώριμη φάση, ενώ η περιορισμένη προσφορά και το αυξημένο κόστος κατασκευής, ενέργειας και υλικών εξακολουθούν να πιέζουν ανοδικά τις τιμές.
Η προσαρμογή στις ανάγκες νοικοκυριών και επιχειρήσεων συναντά διαφορετικά εμπόδια ανά κλάδο. Στην κατοικία, το κόστος στέγασης αυξάνεται ταχύτερα από τα εισοδήματα, ενώ στα logistics, που εμφανίζουν τις ισχυρότερες επιδόσεις, η κατακερματισμένη προσφορά δυσκολεύει την ανάπτυξη σύγχρονων εγκαταστάσεων. Στα γραφεία και στη φιλοξενία, το ενδιαφέρον μετακινείται προς ακίνητα υψηλότερης ποιότητας, καθώς οι αλλαγές στην εργασία και στα ταξίδια επηρεάζουν τη ζήτηση.
Τα εμπόδια στην κατοικία και στα logistics
Η σταδιακή υποχώρηση της ιδιοκατοίκησης συνοδεύεται από στροφή προς μικρότερες κατοικίες. Το γερασμένο κτιριακό απόθεμα και οι περιορισμένες ανακαινίσεις δυσκολεύουν την προσαρμογή της προσφοράς, με βασική πρόκληση την πρόσβαση σε οικονομικά προσιτή στέγη. Η μελέτη διατηρεί συγκρατημένα θετική εκτίμηση για τις προοπτικές της αγοράς κατοικίας, συνδέοντας την πορεία της με τις συνθήκες χρηματοδότησης και την ενίσχυση της προσφοράς.
Στα logistics, το διεθνές και το ηλεκτρονικό εμπόριο, μαζί με την αυξανόμενη ανάθεση αποθήκευσης και διανομής σε εξειδικευμένους παρόχους, ενισχύουν τη ζήτηση. Η έλλειψη κατάλληλης γης, οι δυσκολίες αδειοδότησης και το υψηλό κατασκευαστικό κόστος επιβραδύνουν την ανάπτυξη εγκαταστάσεων που θα μπορούσαν να την καλύψουν. Η αυτοματοποίηση των αποθηκών, η αποδοτικότερη αξιοποίηση των χώρων τους και η μετατροπή παλαιών βιομηχανικών ακινήτων σε σύγχρονες εγκαταστάσεις logistics διαμορφώνουν τις νέες προδιαγραφές του κλάδου.
Υψηλότερες προδιαγραφές σε γραφεία και φιλοξενία
Στα γραφεία, η στροφή προς ενεργειακά αποδοτικά κτίρια διευρύνει την απόσταση ανάμεσα στα ακίνητα υψηλών και χαμηλότερων προδιαγραφών. Η Αθήνα παραμένει ο βασικός πόλος, με το ενδιαφέρον να επεκτείνεται εκτός του παραδοσιακού επιχειρηματικού κέντρου, σε περιοχές με πυκνό συγκοινωνιακό δίκτυο. Η περιορισμένη διαθεσιμότητα ποιοτικών χώρων κρατά το ποσοστό των κενών γραφείων υψηλών προδιαγραφών σε ιστορικά χαμηλά επίπεδα, ενώ η PwC αναμένει ότι η διαφοροποίηση της αγοράς θα συνεχιστεί έως το 2027.
Στη φιλοξενία, η ζήτηση παραμένει ισχυρή, με συγκέντρωση σε πέντε βασικούς προορισμούς και στην περίοδο αιχμής. Ο κλάδος στρέφεται προς μικρότερες μονάδες υψηλότερης κατηγορίας, boutique ξενοδοχεία και εμπειρίες πολυτελείας, ενώ οι μικρότερες μονάδες υψηλότερης κατηγορίας παρουσιάζουν καλύτερες επενδυτικές αποδόσεις από τις μεγαλύτερες χαμηλότερης κατηγορίας. Η αύξηση των ξενοδοχειακών εσόδων προέρχεται κυρίως από υψηλότερες τιμές, με τις βραχυχρόνιες μισθώσεις να λειτουργούν συμπληρωματικά προς το ξενοδοχειακό προϊόν.
Στο λιανεμπόριο, η αγορά αναπτύσσεται τόσο γύρω από μικρότερα, εύκολα προσβάσιμα καταστήματα τροφίμων στις αστικές γειτονιές όσο και γύρω από καταστήματα σε προνομιακές τοποθεσίες, που επενδύουν στην αγοραστική εμπειρία. Τα εμπορικά κέντρα συνδυάζουν αγορές, εστίαση, ψυχαγωγία και εκδηλώσεις, ενώ το ηλεκτρονικό εμπόριο λειτουργεί συμπληρωματικά προς το φυσικό κατάστημα.
Οι επενδύσεις και ο νέος δείκτης παρακολούθησης
Η επενδυτική δραστηριότητα ενισχύεται στους επιμέρους κλάδους, με τις Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεων σε Ακίνητη Περιουσία (ΑΕΕΑΠ) να αποκτούν μεγαλύτερη δυναμική. Η κατανομή των χαρτοφυλακίων τους περιλαμβάνει περίπου 5% στην κατοικία, 9% στα ξενοδοχεία, 19% στα logistics, 30% στα καταστήματα λιανικής και στα εμπορικά κέντρα και 37% στα γραφεία. Η παρουσία τους παραμένει χαμηλότερη σε σύγκριση με πιο ώριμες ευρωπαϊκές αγορές, μεταξύ άλλων λόγω της έλλειψης μεγάλων, επενδυτικά ώριμων έργων.
Για την παρακολούθηση της αγοράς, η PwC Ελλάδας δημιούργησε τον Real Estate Performance Index (REPI), ο οποίος καλύπτει την πορεία των πέντε υποκλάδων από το 2012. Ο δείκτης αξιολογεί τη ζήτηση, την προσφορά, τις τιμές και τις επενδύσεις, εξετάζοντας και την ανταπόκριση της αγοράς στη χρηματοοικονομική κρίση, στην πανδημία και στις γεωπολιτικές αναταράξεις. Η διαχρονική αυτή παρακολούθηση αποσκοπεί στην κατανόηση των κύκλων της αγοράς και στον εντοπισμό αναδυόμενων τάσεων. Όπως εξηγεί η Φρέντυ Γιατράκου, Partner, Real Estate Platform Leader της PwC Greece, στόχος ήταν η δημιουργία ενός εργαλείου μέτρησης και αξιολόγησης των παραμέτρων που συνθέτουν τη δυναμική της αγοράς.
