Η ελληνική αγορά ακινήτων βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα σύνθετο παράδοξο, όπου το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης συνυπάρχει με μία οξεία στεγαστική κρίση. Σύμφωνα με τη νέα μελέτη της Διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών της Alpha Bank, το πρόβλημα της προσιτής κατοικίας λαμβάνει διαστάσεις κρίσης. Είναι χαρακτηριστικό ότι την τελευταία δεκαετία οι τιμές των κατοικιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση αυξήθηκαν κατά 53% σε ονομαστικούς όρους, ενώ στην Ευρωζώνη η άνοδος έφτασε το 46%. Λαμβάνοντας υπόψη τον πληθωρισμό, η πραγματική άνοδος τιμών στην Ευρώπη από το 2015 έως το 2024 υπερβαίνει το 20%, δημιουργώντας συνθήκες πίεσης για τα νοικοκυριά.
Στην περίπτωση της Ελλάδας, η ανάκαμψη της αγοράς κατοικίας συνοδεύεται από ρυθμούς αύξησης των τιμών που υπερβαίνουν σημαντικά την άνοδο του διαθέσιμου εισοδήματος. Το αποτέλεσμα είναι το συνολικό κόστος στέγασης, το οποίο περιλαμβάνει ενοίκια, δόσεις δανείων και λογαριασμούς κοινής ωφελείας, να διαμορφώνεται στο 35,5% του εισοδήματος το 2024. Πρόκειται για το υψηλότερο ποσοστό στην ΕΕ-27, όπου ο αντίστοιχος μέσος όρος βρίσκεται στο 19,2%. Παρόλα αυτά, τα ακίνητα παραμένουν η κυρίαρχη μορφή πλούτου, αντιπροσωπεύοντας τα δύο τρίτα του συνολικού πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών, ποσοστό διπλάσιο σε σχέση με χώρες όπως οι ΗΠΑ και η Ελβετία, ως κατάλοιπο της εποχής της δραχμής.
Γηρασμένο κτιριακό απόθεμα και έλλειψη επενδύσεων
Μία από τις βασικές αιτίες της στενότητας στην προσφορά εντοπίζεται στην παλαιότητα του κτιριακού αποθέματος. Τα στοιχεία της μελέτης δείχνουν ότι το 64% των κατοικιών στην Ελλάδα κατασκευάστηκε μεταξύ του Β’ Παγκοσμίου Πολέμου και του 1990, ενώ ένα επιπλέον 6% χρονολογείται πριν τον πόλεμο. Αντίθετα, μόλις το 2,6% του υφιστάμενου αποθέματος έχει κατασκευαστεί από την έναρξη της οικονομικής κρίσης μέχρι σήμερα. Η κατακόρυφη πτώση της κατασκευαστικής δραστηριότητας κατά την προηγούμενη δεκαετία εμπόδισε την ανανέωση του φυσικού κεφαλαίου, με αποτέλεσμα η μέση ηλικία των ακινήτων να ξεπερνά τα 30 έτη, δημιουργώντας επιτακτικές ανάγκες για εκτεταμένες ανακαινίσεις.
Παρά τη φαινομενική έλλειψη στέγης, η Ελλάδα καταγράφει το τρίτο υψηλότερο ποσοστό μη κατοικούμενων σπιτιών στην Ευρωπαϊκή Ένωση. Συγκεκριμένα, το 35% των κατοικιών δεν κατοικείται, ποσοστό που αναλύεται σε 22,5% εξοχικές ή δευτερεύουσες κατοικίες και 12% αμιγώς κενά ακίνητα. Σύμφωνα με την Απογραφή του 2021, ο αριθμός των κενών κατοικιών ανέρχεται σε 794.000. Παρατηρείται ωστόσο μια μετατόπιση σε σχέση με το 2011, καθώς οι εξοχικές κατοικίες αυξήθηκαν κατά 10%, ενώ οι κενές κατοικίες μειώθηκαν κατά 11,6%. Το γεγονός αυτό υποδηλώνει ότι μέρος του αποθέματος αξιοποιήθηκε, ωστόσο ο αριθμός των αναξιοποίητων ακινήτων παραμένει εξαιρετικά υψηλός, δυσχεραίνοντας την κάλυψη της ζήτησης.
Γεωγραφική συγκέντρωση και μείωση διαθέσιμων ακινήτων
Η κατανομή των κενών κατοικιών παρουσιάζει έντονη γεωγραφική ανισομέρεια, η οποία επιτείνει το πρόβλημα στα μεγάλα αστικά κέντρα. Το ένα τρίτο των κενών κατοικιών της χώρας εντοπίζεται στην Αττική, ποσοστό που αντιστοιχεί στο 11,8% του συνολικού οικιστικού αποθέματος της περιφέρειας, ενώ στη Θεσσαλονίκη το αντίστοιχο ποσοστό είναι 9,7%. Αξίζει να σημειωθεί ότι οι διαθέσιμες προς πώληση κενές κατοικίες έχουν μειωθεί κατά το ένα τρίτο σε σύγκριση με το 2011. Η μείωση αυτή είναι δραματική στην Κεντρική Μακεδονία (-50%) και στην Αττική (-40,4%), ενώ οι κατοικίες που διατίθενται προς ενοικίαση μειώθηκαν συνολικά κατά 10,4%, με τη μείωση στα νησιά του Ιονίου να φτάνει το 35%.
Το πρόβλημα της στέγασης συνδέεται άμεσα με τον υψηλό βαθμό αστικοποίησης της χώρας. Περισσότεροι από επτά στους δέκα κατοίκους ζουν σε πόλεις και προάστια, με το μισό πληθυσμό να συγκεντρώνεται σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη. Η Αθήνα συγκεντρώνει το 35% του πληθυσμού, το 36% της απασχόλησης και το 46% του ΑΕΠ της χώρας, ενώ φιλοξενεί το 39% των ενεργών επιχειρήσεων. Αυτή η υπερσυγκέντρωση οικονομικής δραστηριότητας και ευκαιριών απασχόλησης, ειδικά στον τομέα των υπηρεσιών, δημιουργεί τεράστια πίεση στη ζήτηση για κατοικία, την οποία το παλαιό και περιορισμένο απόθεμα ακινήτων της πρωτεύουσας αδυνατεί να καλύψει επαρκώς.
Ικανοποίηση και προσδοκίες των ελληνικών νοικοκυριών
Για τη διερεύνηση των τάσεων, η Alpha Bank πραγματοποίησε νέα έρευνα πεδίου σε δείγμα 2.025 ατόμων μέσω της εταιρείας QED. Τα ευρήματα δείχνουν ότι η ικανοποίηση από την τρέχουσα κατοικία έχει αυξηθεί κατά 9 ποσοστιαίες μονάδες σε σχέση με το 2024. Ωστόσο, υπάρχει σαφής διαχωρισμός ανάλογα με το καθεστώς ιδιοκτησίας. Οι ιδιοκτήτες δηλώνουν σημαντικά πιο ικανοποιημένοι, ενώ οι ενοικιαστές παραμένουν δυσαρεστημένοι. Ειδικότερα, η κατηγορία των παντρεμένων ζευγαριών που ζουν στο ενοίκιο εμφανίζεται ως η λιγότερο ικανοποιημένη ομάδα, αναδεικνύοντας τις σοβαρές κοινωνικές προεκτάσεις του στεγαστικού προβλήματος για τις οικογένειες που δεν διαθέτουν ιδιόκτητη στέγη.
Οι προσδοκίες για την πορεία των τιμών των ενοικίων παραμένουν εξαιρετικά αρνητικές για τους μισθωτές. Το 2024, έξι στους δέκα ερωτηθέντες περίμεναν αύξηση των ενοικίων, ενώ στη νέα έρευνα το ποσοστό αυτό εκτινάχθηκε στο 70%. Μόλις το 8% των πολιτών πιστεύει ότι τα ενοίκια θα μειωθούν την επόμενη πενταετία. Ενδιαφέρον παρουσιάζει το γεγονός ότι οι ίδιοι οι εκμισθωτές εμφανίζονται λιγότερο βέβαιοι για την άνοδο, με το 59% να αναμένει αυξήσεις. Ως βασικότερος παράγοντας ανόδου των τιμών αναδεικνύεται πλέον η οικονομία διαμοιρασμού και ο τουρισμός, υποσκελίζοντας τις κυβερνητικές πολιτικές που ήταν στην κορυφή πέρυσι, ενώ η αστικοποίηση αναφέρεται από το 44% των ερωτηθέντων.
Η πρόθεση αγοράς και το πρόγραμμα Σπίτι μου
Παρά τις υψηλές τιμές, η πρόθεση αγοράς κατοικίας εμφανίζεται ενισχυμένη. Το ποσοστό των πολιτών που σχεδιάζουν να αγοράσουν σπίτι αυξήθηκε από 12% το 2024 σε 20% το 2025. Η τάση αυτή είναι ακόμα πιο έντονη στους ενοικιαστές, όπου το 31% δηλώνει πρόθεση αγοράς, καθώς και στην ηλικιακή ομάδα 24-35 ετών (29%). Η κινητικότητα αυτή συνδέεται εν μέρει με το πρόγραμμα «Σπίτι μου ΙΙ». Το 24% των υποψήφιων αγοραστών έχει ήδη κάνει ή σκοπεύει να κάνει αίτηση, ενώ το 28% όσων θα αγοράσουν εντός διετίας εξετάζει τη συμμετοχή του.
Ωστόσο, το πρόγραμμα δεν αποτελεί πανάκεια για το σύνολο της αγοράς. Σχεδόν οι μισοί από τους εν δυνάμει αγοραστές (45%) δεν σκοπεύουν να υποβάλουν αίτηση, με κυριότερους αποτρεπτικούς παράγοντες τα εισοδηματικά και ηλικιακά κριτήρια, παρά τη διεύρυνσή τους. Παρ’ όλα αυτά, η αποδοχή της πρωτοβουλίας είναι ευρεία, με το 66% των ερωτηθέντων να συμφωνεί με τη φιλοσοφία του προγράμματος για τη στήριξη των νέων ζευγαριών. Την ίδια στιγμή, τα τρία τέταρτα των πολιτών εκτιμούν ότι η συγκεκριμένη πρωτοβουλία ασκεί ανοδικές πιέσεις στις τιμές των ακινήτων, ιδιαίτερα για εκείνα που εμπίπτουν στις προδιαγραφές επιλεξιμότητας του προγράμματος.
Ανάγκες αναβάθμισης και αίτια κενών κατοικιών
Η ποιότητα του οικιστικού αποθέματος αναδεικνύεται ως κρίσιμη παράμετρος. Η έρευνα αποκαλύπτει ότι έξι στις δέκα κύριες κατοικίες έχουν ανάγκη ενεργειακής αναβάθμισης, με το ποσοστό να αυξάνεται ανάλογα με την παλαιότητα. Στις κατοικίες άνω των 25 ετών, η ανάγκη αυτή αφορά περισσότερα από τα δύο τρίτα των ιδιοκτησιών. Οι ενοικιαστές βιώνουν το πρόβλημα εντονότερα, καθώς το 72% δηλώνει ότι το σπίτι που νοικιάζουν χρειάζεται ενεργειακή βελτίωση. Παράλληλα, μόλις δύο στους δέκα ιδιοκτήτες έχουν αξιοποιήσει τα κρατικά προγράμματα ενεργειακής αναβάθμισης, γεγονός που υπογραμμίζει ότι υπάρχει ακόμα σημαντικό περιθώριο και ζήτηση για αντίστοιχες παρεμβάσεις στο μέλλον.
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η ανάλυση για τα κενά ακίνητα. Το 11% των συμμετεχόντων στην έρευνα δήλωσε ότι κατέχει κάποια αναξιοποίητη κατοικία. Ως κυριότερη αιτία για τη μη διάθεση του ακινήτου στην αγορά, το 42% των ιδιοκτητών προβάλλει το υψηλό κόστος ανακαίνισης, ενώ το 21% αναφέρει προβλήματα πολυιδιοκτησίας και κληρονομικών διαφορών. Υπάρχει ωστόσο προοπτική αλλαγής, καθώς ένας στους πέντε ιδιοκτήτες κενών ακινήτων προτίθεται να το νοικιάσει μελλοντικά και ένα 6% να το πουλήσει. Αντίθετα, το 15% θα το διατηρήσει κενό για μελλοντική ιδιοχρησία και ένα άλλο 15% θεωρεί ότι δεν υπάρχει επαρκής ζήτηση για το ακίνητό του.
Προτάσεις πολιτικής για την αύξηση της προσφοράς
Τα συμπεράσματα της μελέτης της Alpha Bank κατατείνουν στο ότι η λύση του προβλήματος απαιτεί μέτρα ενίσχυσης της προσφοράς και γεωγραφικής αποκέντρωσης. Η ενίσχυση της εξ αποστάσεως εργασίας και η ένταξη νέων περιοχών στον πολεοδομικό σχεδιασμό μπορούν να αποσυμπιέσουν τα μεγάλα αστικά κέντρα. Οι αναλυτές προτείνουν τη θέσπιση φορολογικών ελαφρύνσεων για εταιρείες που απασχολούν μόνιμα προσωπικό εξ αποστάσεως, αλλά και για ιδιοκτήτες που νοικιάζουν τα σπίτια τους στις μεγάλες πόλεις προκειμένου να μετακομίσουν στην περιφέρεια. Τέτοια μέτρα θα μπορούσαν να τονώσουν τις τοπικές οικονομίες και ταυτόχρονα να απελευθερώσουν ακίνητα στις κορεσμένες περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης.
Τέλος, η μελέτη εστιάζει στην ανάγκη ρύθμισης της αγοράς και μείωσης του επενδυτικού ρίσκου. Τα μέτρα για τον περιορισμό των βραχυχρόνιων μισθώσεων σε κορεσμένες περιοχές και η απαγόρευση μεταβίβασης των σχετικών αδειών κινούνται προς τη σωστή κατεύθυνση. Για την περαιτέρω αξιοποίηση των κενών κατοικιών, προτείνεται η δημιουργία ενός μητρώου συναλλακτικής συμπεριφοράς ενοικιαστών, ώστε να μειωθεί ο κίνδυνος αντισυμβαλλομένου που αποτρέπει πολλούς ιδιοκτήτες. Παράλληλα, η χαρτογράφηση των κλειστών ακινήτων μέσω διασταύρωσης στοιχείων Κτηματολογίου και ΑΑΔΕ κρίνεται απαραίτητη για τον σχεδιασμό στοχευμένων προγραμμάτων ανακαίνισης και διάθεσης ανά δήμο.
