Νέους, άμεσα εφαρμοστέους όρους για την ανάπτυξη ξενοδοχειακών μονάδων εκτός σχεδίου, αυστηρότερους περιορισμούς σε περιοχές με υψηλή τουριστική πίεση και ειδικούς κανόνες για τα νησιά και την παράκτια ζώνη περιλαμβάνει το νέο Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό. Οι διευκρινίσεις που δόθηκαν στη δημοσιότητα στις 11 Αυγούστου εξειδικεύουν τις πρακτικές συνέπειες του πλαισίου για νέες επενδύσεις και υφιστάμενες διαδικασίες αδειοδότησης.
Ορισμένες από τις ρυθμίσεις εφαρμόζονται ήδη από τις 7 Αυγούστου, ημερομηνία δημοσίευσης της σχετικής Κοινής Υπουργικής Απόφασης στο ΦΕΚ Δ’ 658/7-8-2026. Το πλαίσιο χωρίζει τις περιοχές της χώρας σε πέντε κατηγορίες, Α έως Ε, ανάλογα κυρίως με την ένταση της τουριστικής δραστηριότητας, ενώ τα νησιά, με εξαίρεση την Κρήτη και την Εύβοια, κατατάσσονται επιπλέον σε τρεις ομάδες ανάλογα με την έκτασή τους.
Από 8 έως 16 στρέμματα για νέα ξενοδοχεία
Η σημαντικότερη άμεση αλλαγή αφορά την ελάχιστη αρτιότητα των γηπέδων για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων σε εκτός σχεδίου περιοχές. Στις Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης, κατηγορίας Α, η ελάχιστη αρτιότητα καθορίζεται στα 16 στρέμματα, ενώ στις Αναπτυγμένες Περιοχές, κατηγορίας Β, στα 12 στρέμματα. Για τις κατηγορίες Γ και Δ το όριο διαμορφώνεται στα 8 στρέμματα.
Στις Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης, κατηγορίας Ε, διατηρείται όριο 8 στρεμμάτων με δυνατότητα παρέκκλισης έως τα 4 στρέμματα, εφόσον η επένδυση πληροί σωρευτικά αυστηρές πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές. Για τις κατηγορίες Α, Β και Γ το πλαίσιο δίνει έμφαση κυρίως σε ξενοδοχεία 3, 4 και 5 αστέρων.
Στις περιοχές Α προτεραιότητα δίνεται στην αναβάθμιση και τον εκσυγχρονισμό υφιστάμενων καταλυμάτων. Για τα νησιά αυτής της κατηγορίας επιτρέπονται νέα τουριστικά καταλύματα έως 100 κλίνες για τα πρώτα 16 στρέμματα του γηπέδου, ενώ για μεγαλύτερη έκταση εφαρμόζεται όριο έξι κλινών ανά στρέμμα, μέχρι το μέγιστο όριο της κατηγορίας Β. Στα νησιά της κατηγορίας Β προβλέπονται μονάδες έως 350 κλίνες.
Αυστηρότεροι κανόνες για μικρά νησιά και ακτογραμμή
Τα μικρότερα νησιά των Ομάδων ΙΙ και ΙΙΙ υπάγονται σε αυστηρότερες κατευθύνσεις για τη δόμηση και τη δυναμικότητα νέων μονάδων, με όριο έως 100 κλίνες. Όπου σε μία περιοχή συμπίπτουν δύο ή περισσότερες διαφορετικές ρυθμίσεις ή κατευθύνσεις, υπερισχύει η περισσότερο προστατευτική για το περιβάλλον πρόβλεψη.
Άμεσα εφαρμόσιμη είναι και η ρύθμιση για την παράκτια ζώνη. Στα πρώτα 25 μέτρα από την ακτογραμμή απαγορεύονται νέες διαμορφώσεις και κατασκευές, με εξαιρέσεις για έργα πρόσβασης ατόμων με αναπηρία, πρόσβασης ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που επιτρέπει η νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία.
Για τις περιοχές του Εθνικού Συστήματος Προστατευόμενων Περιοχών προβλέπονται πρόσθετες κατευθύνσεις, που περιλαμβάνουν αυστηρότερους όρους δόμησης, περιορισμούς στην ένταση της ανάπτυξης και αυξημένες απαιτήσεις περιβαλλοντικής αξιολόγησης και τεκμηρίωσης της φέρουσας ικανότητας όπου αυτό απαιτείται.
Βραχυχρόνιες μισθώσεις και μεταβατικές διατάξεις
Το ΕΧΠ-Τ περιλαμβάνει επίσης κατευθύνσεις για την οργάνωση και τον έλεγχο των βραχυχρόνιων μισθώσεων. Μεταξύ των μέτρων που προβλέπεται ότι μπορούν να προωθηθούν περιλαμβάνονται όροι για τη διάθεση ακινήτων, χρονικοί περιορισμοί ανά έτος, γεωγραφικές ζώνες περιορισμού ή απαγόρευσης και περιορισμοί στην ανάπτυξη νέας προσφοράς, ιδιαίτερα σε περιοχές αυξημένης πίεσης ή με ιδιαίτερα γεωγραφικά χαρακτηριστικά. Οι προβλέψεις αυτές αποτελούν κατευθύνσεις ρύθμισης και όχι αυτοτελή, άμεσα εφαρμοζόμενα όρια στις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
Για επενδύσεις και σχέδια που βρίσκονταν ήδη σε διαδικασία αδειοδότησης κατά τη δημοσίευση του πλαισίου προβλέπονται μεταβατικές εξαιρέσεις. Οι νέες διατάξεις δεν εφαρμόζονται όταν είχε προηγηθεί συγκεκριμένη διοικητική πράξη ή είχε υποβληθεί πλήρης σχετικός φάκελος, με τις σχετικές περιπτώσεις να περιλαμβάνουν μεταξύ άλλων περιβαλλοντικές εγκρίσεις, πλήρεις φακέλους ΜΠΕ ή ΣΜΠΕ, προεγκρίσεις και οικοδομικές άδειες, καθώς και εγκρίσεις υπαγωγής σε αναπτυξιακά ή χρηματοδοτικά προγράμματα.
Το πλαίσιο ρυθμίζει ακόμη τη συνύπαρξη του τουρισμού με βιομηχανία, εξορύξεις, Ανανεώσιμες Πηγές Ενέργειας και υδατοκαλλιέργειες. Για αιολικά πάρκα στις περιοχές Α και Β και στα νησιά της Ομάδας ΙΙ προβλέπεται δυνατότητα ανάπτυξης για αυτοκατανάλωση.
